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    从内地和香港案例看因疫情产生的房屋租赁合同纠纷案件之审理

    从内地和香港案例看因疫情产生的房屋租赁合同纠纷案件之审理

     


    编者按:本文作者钟澄系深圳国际仲裁院仲裁员;陈炜楠系北京观韬中茂律师事务所律师。深圳国际仲裁院经作者许可编发本文,希望为各方应对疫情给房屋租赁合同履行带来的影响提供参考。文中观点不代表深圳国际仲裁院立场。


     

    从内地和香港案例看因疫情产生的房屋租赁合同纠纷案件之审理

     

    钟  澄    陈炜楠


    笔者整理了一份香港法院和五份内地法院的判决,其中均涉及到房屋租赁合同是否因为受到“非典”疫情影响而不能履行,以致承租人有权解除合同或免除、减轻不履行合同的责任问题,法院的观点可以为我们处理类似案件提供参考。

     

    一、香港特别行政区区域法院Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong案[2004] 1 HKLRD 754

     

    (一)基本案情

     

    原告系香港淘大花园E座35楼6号房的业主,于2002年7月4日与被告签订租约,将涉案房屋出租给被告居住使用,租期为2002年8月1日至2004年7月31日,租金为每月6,000元港币,租金应于每月1日支付。

     

    2003年3月SARS爆发,许多淘大花园的住户,特别是E座的住户感染。被告于2003年3月29日从涉案房屋搬离至广州直至2003年4月10日。

     

    2003年3月31日,香港卫生署发布命令对涉案房屋所在的E座强制隔离10天,E座的居民被疏散到其他安全地方。隔离令到期后,包括被告在内的居民陆续返回。

     

    2003年4月24日,被告致信原告说明其解除租约,并说明放弃押金以作为对原告损失的补偿。在2003年6月16日的回信中,原告接受了被告的毁约(repudiation)并保留了追究的权利。

     

    后原告起诉被告,要求支付应付租金和被告解除合同给其造成的损失,主张被告支付2003年4月1日至2003年6月16日的租金15,200元。

     

    被告提出三点答辩理由:1、因为SARS爆发而发布的政府封闭令使得合同受挫不能继续履行;2、原告违反了提供合适居住房屋的出租人默示义务;3、涉案房屋的卫生间和卧室之间有渗水痕迹,原告拒绝修缮,违反了对住宅进行修缮的出租人默示义务。

     

    (二)法院观点

     

    对于被告的第一点答辩,法官引用了英国上议院在National Carriers Ltd. v. Panalpina (Northern) Ltd. [1981] A.C. 675. 案的观点,该案涉及一份10年期的仓库租约,根据一项临时令,政府关闭了通往该仓库的唯一一条道路,承租人因此认为合同受挫,拒付租金。上议院没有采纳承租人的观点,认为道路关闭只有一年的时间,重新开放后租约还可以履行3年多的时间。而在该案中,上议院又援引了Cricklewood Property and Investment Trust Ltd. v. Leightons Investment Trust Ltd. [1945] A.C. 221.案,这起案件涉及一份租期为99年的租约,上议院认为租约不因为战争而受挫,因为二战爆发时租约还有90多年的履行期,战争不大肯能持续那么久。在这些案件中,英国法官的观点是“合同受挫发生在双方均没有违约,合同中也没有明确约定,但发生了意外事件的情况,这种意外事件必须是明显改变了双方当事人在合同订立时可以合理预想的尚未实现的合同权利的基础(不仅仅是增加了履行合同的费用和困难),以致于如果在新情况下继续按照合同条款的字面意思履行会造成不公平,如此双方都有权不再履行合同。”在本案中,租约期限为2年,而隔离令只有10天,虽然SARS是不可预见的事件,但是这并没有明显地改变双方合同履行的基础,故此合同受挫在本案中不能适用。

     

    针对被告的第二点答辩,法官认为首先,这种默示义务不适用于本案物业这种未装修的房屋。并且,这种默示义务限于租约开始时的情形,而被告无法证明在租约开始时,涉案房屋存在不适合居住的情况。根据香港SARS专家委员会的报告,E座产生SARS疫情的原因有很多,包括一位病人进入了该楼,传染给了邻居,以及很多房间污水管道的存水弯干裂使得病毒通过污水管道传播。然而,这些问题在隔离令解除后不再存在——病人被送走,污水管道被修复,居民可以回到房屋内居住,2003年4月15日之后该楼没有新的病例,世界卫生组织也确认2003年5月16日之后整个淘大花园没有病毒。因此,虽然在一段时间内涉案房屋可能不适合居住,但是不能给出租人课以保证房屋任何情况下“百毒不侵”的义务。即便居住人可能在隔离令取消后仍存担心,但“担心”本身不能成为解除合同的法定理由。

     

    针对被告的第三点答辩,法官认为首先,被告在解除租约时没有提及该点理由,而是仅以SARS爆发主张解除租约,故此时不能再以该理由主张解除;其次,租约中也没有约定该种情况下承租人的解约权;再次,承租人也可以选择自己修缮并减少租金支付的方式,而不是解除租约,即便可以解除租约,也因为发现问题后仍然居住的行为放弃了该项权利。最后,漏水不是结构性修缮问题,也不影响合同的履行。

     

    最终,法官认为承租人无权于2003年4月24日宣告解除合同,应当支付出租人至其接受承租人的毁约从而在法律上解除合同之日的租金,即2003年4月1日至6月16日的租金15,200元,同时赋予出租人另行追究承租人相关损失的权利。

     

    二、内地法院的案例

     

    (一)广州华虹房地产实业有限公司与陈某等房屋租赁合同纠纷案[(2004)穗中法民四终字第3618号]

     

    1、基本案情

     

    被告陈某从原告华虹公司处购买涉案商铺,再由华虹公司与陈某于1999年10月12日签订《商铺租赁合同》,从陈某处承租商铺,租期从2001年1月1日至2005年12月31日止,华虹公司将涉案商铺所在商业楼宇交由第三人统一经营。后华虹公司以“非典”疫情导致第三人一直亏损为由请求解除合同。

     

    2、法院观点

     

    法院认为,本案的合同目的是陈某通过让渡房屋使用权获取金钱,华虹公司则支付一定的金钱而取得房屋使用权。虽然“非典”疫情对第三人的经营有一定的影响,甚至可能导致第三人在一定时间内经营亏损,但并不能直接导致本案双方签订的《租赁合同》的目的不能实现,驳回了华虹公司的诉讼请求。

     

    (二)中国银行丹阳支行诉景某租赁合同案[(2003)丹民初字第2371号]

     

    1、基本案情

     

    被告景某于2003年1月20日与原告中国银行丹阳支行签订租赁协议一份,双方约定,由被告承租原告位于中国银行水关路分理处二楼的房屋;年租金16,000元,先付后租,每半年支付一次;租期三年。原告将房屋交付给被告后,被告却未支付租金。原告于2003年9月4日起诉,要求解除与被告所签订的租赁合同,并由被告支付租金11,200元和支付违约金14,400元。被告租房系开饭店使用,被告对房屋进行过装修,2003年3月、4月、5月,因“非典”原因,被告的饭店基本处于歇业状态。

     

    2、法院观点

     

       法院认为,被告应当支付租金和违约金。但由于双方订立合同后出现了“非典”疫情,致使被告的饭店不能正常经营,从而使被告履行合同的能力受到了极大影响,这种情况应当认为出现了情势变更,又由于双方协议期限为三年,被告为租房经营已付予一定的装修投资,而目前被告方租用的时间较短,现在“非典”疫情已过,只要被告正常经营并及时付清房租,合同继续履行不仅不影响原告合同目的的实现,也会使被告租房经营三年的目的得到实现,为鼓励交易,并综合考虑合同当事人各方利益的平衡,故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。

     

    (三)上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷案[(2004)沪二中民二(民)终字第354号]

     

    1、基本案情

     

    2001年2月9日,拍谱公司与新黄浦(集团)下属新黄浦商厦续签“房屋租赁协议”一份,租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。2003年5月15日,拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函,称为防止“非典”,暂时停业,要求减免停业期间的全部房租。后新黄浦集团诉诸法院,请求判令拍谱公司返还租赁房屋,支付拖欠租金。

     

    2、法院观点

     

    就“非典疫情”期间的租金,法院认为,基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,拍谱公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故其所欠租金中应扣除3个月的租金。

     

    (四)上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷案[(2004)沪一中民二(民)终字第32号]

     

    1、基本案情

     

    2001年12月3日,亿大公司与翊宇公司法定代表人吴江签订《上海亿大房屋租赁合同》,合同约定:亿大公司向翊宇公司出租佰威大酒店地下室(局部),租赁用途为电脑网吧,租赁期限自2002年1月5日起至2004年1月4日止。2003年4月25日,翊宇公司接到有关主管部门因防治“非典”疫情停业的通知,翊宇公司于次日起停业至6月10日恢复营业。同年7月13日亿大公司、翊宇公司发生冲突后,亿大公司实际控制了翊宇公司的租赁房屋并在通道上安装了铁门。现亿大公司诉诸法院,请求判令翊宇公司支付欠租人民币。

     

    2、法院观点

     

    法院认为,因遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。

     

    (五)西南商业大厦股份有限公司诉云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案[(2004)昆民一初字第48号]

     

    1、基本案情

     

    2000年11月23日,双方签订《租赁合同》,由原告将其所有的西南商业大厦六楼东区出租给被告经营影视业务。租赁期限为12年(从2000年12月1日至2012年11月30日)。2003年9月1日被告致原告《关于“催款通知”的复函》,陈述由于“非典”原因,经营状况很差,不能及时支付欠款。2004年2月6日被告再致原告《关于申请减免2003年部分场地租金的报告》,陈述由于“非典”、电影院漏水、空调设施不佳、新兴同行业的出现,企业经营困难,恳请原告减免2003年的租金、降低2004年的租金标准。2004年4月16日原告经公证邮寄送达被告《解除合同通知》,认为被告长期拖欠原告租金,给原告经济造成极大损失,根据《租赁合同》约定的要求解除《租赁合同》,由被告归还原告租赁场地。

     

    2、法院观点

     

    法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,因被告未按双方约定缴纳租金,应承担相应的违约责任。双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的50%,即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响,被告在经营影视业中受到一定影响,根据公平原则,酌情减免被告违约金10万元。

     

    三、对处理类似案件的启示

     

    (一)基本观点

     

    当前出现的“新冠”疫情与2003年的“非典”同样属于突发公共卫生事件,根据《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第94条、第117条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。其法律效果是当事人可以此主张合同目的不能实现进而解除合同,或者全部或部分免除不履行合同的责任。自新冠疫情其爆发以来,从中央到地方,多地政府启动突发公共卫生事件一级响应,各级人大立法和相关行政部门发布的规范性文件对疫情防控期间各类社会活动作出严格管控要求,这些管控措施无疑将对正常的民商事活动造成不能预见、不能避免且不能克服的重大影响。然而,在具体的民商事活动中,当事人能否以新冠疫情作为不可抗力主张“合同目的不能实现”进而解除合同或者“免除不履行合同产生的责任”,需要结合具体事实做具体分析,不可一概而论。

     

    北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》中提出了以下观点:

     

    第一,从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准,即,非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况,必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情,或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件,必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情,但并没有导致当事人不能按合同履行,此种情况不能视为不可抗力。要严格甄别不可抗力事件,防止债务人借非典型肺炎疫情发作,以不可抗力为借口逃避合同义务。

     

    第二,疫情一旦构成不可抗力,应从促成交易、降低交易成本的立场出发,遵循诚实信用原则,实事求是地处理案件,不应一概判决解除一切合同,免除债务人的全部责任。总体说来,对于一时不能或部分不能履行的合同,债权人要求变更合同或延期履行的,法院应判令当事人变更合同,延期履行或部分履行;对于全部不能履行的合同,或者延期履行或部分履行不能实现合同目的,当事人要求解除合同的,法院应当判决解除合同。

     

    (二)具体案件处理时的注意事项

     

    基于上述北京市第二中级人民法院课题组的研究观点,并结合上述具体案例,我们认为在处理疫情期间的房屋租赁合同纠纷时,应当根据当事人的具体请求和理由,关注以下法律事实并相应给予处理:

     

    1、租赁合同签订的时间

     

    租赁合同签订时间在疫情爆发及政府部门采取相关措施前,是其受到不可抗力影响的重要前提条件之一,倘若租赁合同签订在疫情爆发及政府部门采取相关措施后,则双方作为理性的合同签订方,应当能预见到可能发生的情况对合同履行带来的影响,并有责任承担相应的后果,不得以不可抗力为由主张解除合同或免除合同履行责任。

     

    2、政府采取的具体措施及对合同当事人的影响程度

     

    第一,直接影响。目前,一些居民小区或酒店、宾馆、商场因为出现新冠病例而产生了“封楼”情况,即整栋楼的居民禁止外出,生活物资由专人运送,或者商业场所被命令暂停营业的情况。对此,应当根据具体案情进行分析:

     

    首先,关于作为住宅使用的房屋。对承租人而言,当前尚未发生类似香港淘大花园事件中将楼内居民全部迁出隔离的情况,因此,并没有使承租人无法正常居住,只是产生了一定的不便,限制了其出行自由。正如香港法院的观点,出租人的默示义务不包括保证租赁房屋及其所在楼栋、小区不存在传染病病例,因此,通常情况下承租人不得以租赁房屋所在楼栋、小区出现病例甚至被“封楼”而主张因不可抗力导致租赁合同目的不能实现,自己有权解除合同。需要注意的是,即便承租人解除了合同,其因为隔离需要也无法搬离租赁房屋。但如果承租人以“封楼”导致其被隔离,无法正常工作导致没有收入,主张免除其支付租金的责任,则需要其提供证据证明其收入受到影响,毕竟目前也存在“线上办公”的可能,不能离开住宅并不一定影响承租人的收入。而对出租人而言,如果因为合同签订后、房屋交付使用前出现了“封楼”的情况,导致出租人无法按照约定的时间交付房屋给承租人,则其可以不可抗力来为由要求免除或减轻其违约责任。

     

    其次,关于商业楼宇。一种情况是商业楼宇为经营人自有物业,此种情况下可能发生其作为出租人出租给其他承租人的租赁合同因为“封楼”不能依约履行的情况。此时,就合同履行而言,出租人和承租人双方均有权以不可抗力为由免除自己提供出租场所和交付租金的义务。就合同解除而言,需要考量“封楼”时长与租赁合同剩余租期的关系,据笔者所知,目前各处“封楼”硬隔离的时长未有固定时间,通常情况下为“楼栋内最后一例发病时间起14天”,故而,如果“封楼”取消后的租赁合同剩余租期较长,则承租人以经营受到重大影响要求解除合同,不宜支持。但如果因为特殊情况导致“封楼”时间较长,且取消后租赁合同剩余租期已所剩不多,则承租人提前解除合同是合理的。另一种情况是商业楼宇为经营人从所有权人承租,此时所有权人和经营人(承租人)的合同解除权和不履行免责权与第一种情况同理。

     

    第二,间接影响。疫情会减少酒店、销售、餐饮等行业的客流,即便所涉租赁房屋没有出现病例,承租人的营业也会受到影响,但这并不能当然构成不可抗力,从上述案例来看,在租赁合同双方没有明确约定的情况下,除非承租人能够提供明确的政府“停业令”,否则法院只能根据“公平原则”酌情减轻承租人支付租金的义务,而不能完全免除其支付租金义务。需要说明的,上述案件均发生在2009年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》发布之前,而该司法解释第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即合同法理论上的情势变更,在处理上述因为新冠疫情导致的重大变化时,可以适用该条规定调整双方的权利义务。

     

    3、对不可抗力的举证

     

    如上,仅仅是疫情爆发并不当然构成不可抗力,援引不可抗力作为理由的当事人必须举出具体的证据,例如政府的相关停工、隔离、封楼命令,医院的诊断证明,自己的收入情况证明等。此外,如上述香港法院案例中所言,仅仅是内心惧怕不愿意履行合同不构成不可抗力。

     

    4、积极减少损失的行为

     

    在不可抗力产生的情况下,出租人或承租人有无积极减少损失的行为,是考量其责任承担的一项重要因素。这些行为包括积极配合政府采取措施,尽早解除相关限制性命令;在相关政府的命令或其他影响合同履行的事由解除后,积极组织复工减少损失等。

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