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    案例评析|房屋租赁合同遭遇不可抗力的处理

    自2019年12月底以来,新型冠状病毒肺炎在全国各地肆虐,并已散播至境外。疫情及政府相关部门采取的防控措施有可能构成不可抗力,对各类合同的履行产生不同层面的影响。深圳国际仲裁院处理过大量房屋租赁合同履行过程中出现不可抗力的案例,本案就属于其中一例,现编发供业界参考。
    一、案  情
    2016年10月20日,申请人与被申请人签订《租赁合同》,约定申请人承租被申请人位于河南省郑州市某写字楼C座19层383号房,建筑面积154.08平方米。《租赁合同》还约定了双方的相关权利义务以及违约责任、争议的解决方式等其他内容。《租赁合同》签订后,双方均依约履行了合同义务。2018年2月1日,涉案租赁房屋所在写字楼18层的一个房间发生火灾事故,该事故发生后,郑州市郑东新区公安消防大队采取了强制措施,物业管理公司据此封闭了该楼18-20层,导致申请人自2018年2月2日起一直无法按合同约定使用其所租赁的同一楼宇19层383号房。火灾事故发生后,面对涉案租赁房屋无法使用的情况,申请人多次与被申请人联系要求解除合同,退还已支付的租金等,但被申请人一直推诿,双方因此发生纠纷。
    申请人根据仲裁协议向华南国际经济贸易仲裁委员会(深圳国际仲裁院)提起仲裁,主张2018年2月1日发生的火灾事故为不可抗力,因该事故导致申请人已无法使用所承租办公室,致使申请人无法实现合同目的,故请求自2018年2月2日起解除与被申请人签订的《租赁合同》,并请求被申请人退还已支付的2018年2月2日至2018年11月24日的租金和房屋押金、赔偿房屋装修费等。被申请人则以自身非过错方、合同尚未到期等为由,不同意解除合同。
    二、仲裁庭意见
    仲裁庭认为,2018年2月1日,租赁房屋所在楼宇相邻楼层发生火灾,导致租赁房屋所在楼层被封闭,此后申请人不能使用租赁房屋,火灾事故的发生属于不可预见、不可避免、不可克服的客观现象,是典型的法律意义上的不可抗力。《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第九十四条第一款规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。这里需要注意的是,不可抗力事件的发生,并不当然导致合同解除权的产生,只有致使合同目的完全不能实现时,当事人才享有合同解除权。本案中,申请人自火灾发生后一直不能使用租赁房屋,《租赁合同》的目的完全不能实现,因此,在这种情形下,申请人依法有权解除《租赁合同》。不可抗力事件是不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,其发生不以人的意志为转移,因此,因不可抗力解除合同,合同缔约的双方当事人均不承担法律责任。对于合同解除后的法律后果,《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据前述法律规定以及在案证据,仲裁庭支持了申请人解除合同以及退还已支付的房屋租金和租赁押金的请求。
    三、评  析
    本案主要涉及在房屋租赁合同履行过程中发生不可抗力时,当事人是否有权解除合同以及合同解除后如何处理的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条均对不可抗力予以了规定,《合同法》第九十四条并规定因不可抗力致使不能实现合同目的时,当事人有权解除合同。根据前述规定,当不可抗力事件直接导致合同履行不能时,即可据此免除相应民事责任甚而解除合同。诚如本案仲裁庭所指出的,并非发生了不可抗力事件当事人即当然享有合同解除权,而是只有该不可抗力事件致使合同目的完全不能实现时当事人才有权解除合同。本案中,因租赁房屋相邻楼层发生火灾导致租赁房屋被封闭无法使用,该事件属于当事人无法预见、无法克服且无法避免的客观情况,申请人通过签订租赁合同支付租金以获得涉案房屋使用权的合同目的已无法实现,因此,申请人依法有权解除合同。关于合同解除的法律后果,根据《合同法》第九十七条的规定,合同已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。鉴于本案合同是因发生不可抗力而解除,双方当事人均免除相应民事责任,申请人无权要求被申请人赔偿因此遭受的损失,但根据在案证据,对于申请人已经支付的房屋租金和押金,被申请人应予返还。
    本次新冠病毒肺炎疫情属于突发的公共卫生事件,与本案中火灾的发生以及消防部门采取的强制措施类似,因疫情的发生以及政府相关部门采取的疫情防控措施导致房屋租赁合同履行不能的,较大可能被认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,如因此导致合同目的无法实现的,当事人应可依法解除合同,由此造成损失的,宜适用公平原则,兼顾双方当事人的利益平衡,根据具体案件情况酌定双方当事人的损失分担比例。
    (本案仲裁庭独任仲裁员为彭庆伟先生,本案例由深圳国际仲裁院研究处处长何音女士编撰)
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